À Dubaï, qui a connu un boom de la construction au cours des six dernières années, les prix de l’immobilier ont chuté de 4%. Selon Gulf News, les prix de l'immobilier dans les projets les plus prestigieux situés dans les régions de Burj Dubai (la "Dubaï Tower") et de l'île artificielle de Palm Jumeirah ont chuté de 20 à 40%.
Interrogés sur la crise, la chute des prix de l'immobilier et les moyens de protéger les investisseurs, nous nous sommes tournés vers l'avocat Ahmed Kashwani, associé directeur du cabinet d'avocats Kashawani, et Angelika Shcheglova, directrice de la société immobilière Dacha Real Estate.
Il peut sembler que de nombreux investisseurs sur le marché immobilier local cherchent un moyen de sortir de l'impasse. Quelle est la raison de ceci - avec la récession générale de l'économie ou avec autre chose?
De nombreux investisseurs immobiliers des EAU se trouvent dans une situation très difficile. La crise et l’inflation ont entraîné une modification de la situation financière de beaucoup d’entre eux. Des retards déraisonnables dans la construction des installations, voire leur suppression complète, sapent progressivement la confiance dans le marché de Dubaï, qui semblait naguère inébranlable et absolument fiable.
Par conséquent, la volonté prioritaire des investisseurs à Dubaï de rembourser intégralement les fonds investis est parfaitement compréhensible. Malheureusement, cela n’est pas toujours possible, mais il existe un certain nombre de solutions alternatives qui permettent de sortir de cette situation avec le moins de pertes possible.
Quelles options sont proposées aux investisseurs?
Il n'y a pas autant d'options que nous voudrions, mais elles existent néanmoins. Prenons, par exemple, ceux qui ont investi dans plusieurs travaux de construction en cours d’un même développeur, où chacun des objets n’était payé que partiellement. On peut conseiller à ces investisseurs de réduire le nombre d’objets en recalculant les fonds déjà déposés, ce qui les paiera entièrement ou presque au niveau où aucun autre paiement n’est requis sur une longue période.
Vous pouvez également conseiller de réduire le coût de l'objet. Après tout, beaucoup ont acheté des biens immobiliers à des prix qui sont aujourd'hui loin de la réalité. Par exemple, le coût au pied carré de certains projets s'élevait à 5 000 dirhams et leur construction n'avait pas encore commencé. Et si nous comparons le passé aux prix actuels de 1 000 dirhams par pied carré, il est très difficile de justifier la poursuite des paiements pour un projet inachevé ou non commencé à des prix 5 fois supérieurs aux prix actuels du marché.
Vous pouvez également conseiller les investisseurs, essayer de lier les paiements aux phases de construction et non aux dates de calendrier, ou les reporter jusqu'à la fin du projet.
En tant que spéculateurs, de nombreux développeurs ne se sont-ils pas rendus compte que tôt ou tard le marché s'effondrerait?
Bien sûr, ils ont compris. Mais, comme vous le savez, qui ne prend pas de risques ... Et les investisseurs ont pris des risques, mais personne n’a annulé les lois du marché. Toutefois, cela ne signifie en aucun cas que les droits des investisseurs ne doivent pas être protégés. Beaucoup ont trop et, comme nous le voyons à présent, totalement déraisonnablement confiance dans le marché, car ils ont eu de la chance et pendant longtemps, le marché leur a permis de gagner beaucoup d'argent. Ne les blâmez pas, et encore moins les punir.
Ne pensez-vous pas que le "coup" principal est tombé sur les développeurs? De plus, ils ne sont pas toujours coupables de retards de construction? Est-il juste de forcer les développeurs à revoir les termes des contrats que les investisseurs ont acceptés?
Un contrat est un accord volontaire des parties qui établit, modifie ou met fin à leurs droits et obligations. Par conséquent, la question de l’intention de l’une des parties de mettre fin à ses obligations contractuelles est recevable et légale. Nous ne pouvons pas ne pas attirer votre attention sur le fait que la plupart des contrats sont très unilatéraux - ils sont rédigés dans l’intérêt des promoteurs et ne protègent aucunement les intérêts des investisseurs. Dans un certain nombre de cas, à ce jour, les investisseurs n'ont même pas reçu de tels contrats de vente et leurs paiements ont été effectués sur la base de formulaires de réservation immobilière uniquement. Dans certains cas, nos clients ne disposent même pas de formulaires de réservation, mais seulement de copies de chèques ou de virements bancaires effectués sur la base d’accords verbaux. Seule l'assistance opportune d'un avocat professionnel vous aidera à comprendre tous les détails du contrat afin de protéger le plus efficacement possible vos droits et de vous conformer à vos obligations, sans porter atteinte aux droits de l'autre partie et en tenant compte de toutes les nuances.
Dans quelle mesure les contrats d'achat et de vente sont-ils juridiquement compétents, alors qu'ils enfreignent dans la plupart des cas les droits des investisseurs?
Fondamentalement, les contrats étaient rédigés de manière très compétente sur le plan juridique, ce qui induisait en erreur pour un grand nombre d'investisseurs. C'est pourquoi nous parlons toujours de la nécessité de rechercher des solutions mutuellement bénéfiques, de négocier avec le développeur et de ne s'adresser que dans les cas extrêmes aux tribunaux. Conduire un procès et, en outre, gagner une affaire devant un tribunal est un processus long et stressant. Et avant de vous engager dans une relation judiciaire, vous devez vous assurer qu'au moment de la réception de la décision du tribunal en votre faveur, le défendeur aura quelque chose à répondre.
Le compte séquestre était censé pouvoir économiser et ensuite restituer les fonds des investisseurs, non?
Tu as absolument raison. L'une des mesures les plus importantes prises par le gouvernement de Dubaï pour protéger les investissements étrangers et accroître la fiabilité du marché immobilier de Dubaï a été l'adoption en 2007 de la loi n ° 8 sur les comptes d'entiercement. La loi prévoit que tous les produits en espèces provenant de la vente de biens immobiliers au stade «sur plan» (conception et début de la construction) doivent être crédités sur un compte spécial et utilisés à l'avenir uniquement pour financer cette construction. En cas de violation des conditions de construction, l'autorité de surveillance du marché immobilier de Dubaï (RERA) a le droit de geler les fonds disponibles sur le compte de garantie et, en cas de faillite du promoteur ou d'annulation du projet, les investisseurs recevront une indemnisation. Ainsi, RERA agit en tant qu’arbitre dans la résolution des différends entre l’acheteur et le développeur. Cependant, dans la pratique, la situation est différente.
C’est-à-dire qu’aujourd’hui, le système n’est pas encore assez efficace pour inspirer confiance aux investisseurs?
Nous ne pouvons pas parler du fonctionnement inefficace du système. Nous ne pouvons que constater le fait qu’aucun système n’est malheureusement assuré contre des développeurs peu scrupuleux. Actuellement, plusieurs nouveaux projets de loi sont en cours d’élaboration, dont l’adoption aidera Dubaï à regagner la confiance des investisseurs et à surmonter de manière adéquate la crise.
Comment résolvez-vous les différends aujourd'hui?
Fondamentalement, en négociant avec les développeurs, à la fois pour le compte de et avec les clients. Notre tâche principale est de parvenir à des accords mutuellement bénéfiques entre les parties, tout en respectant toutes les formalités nécessaires. Si les négociations n'aboutissent pas au résultat souhaité, nous n'avons d'autre choix que d'aller en justice.
Si le projet est «gelé», le développeur est-il obligé de dédommager intégralement l'investisseur pour ses investissements?
La réponse à cette question est clairement énoncée au paragraphe D 11 de l'article de la loi n ° 9 de 2009, à savoir: "Si la construction de l'objet est suspendue pour des raisons indépendantes de la volonté du développeur, le développeur a le droit de résilier le contrat en déduisant 30% du montant payé par l'investisseur" .
Les retards en termes se produisent sur n'importe quel marché immobilier. Mais qu'est-ce qui est considéré comme acceptable?
L'article 17 de la loi n ° 8 de 2007 stipule que si la construction du bien n'a pas été commencée dans les six mois à compter de la date de délivrance du permis de vente de biens immobiliers "sur plan" sans motif valable ou acceptable, le promoteur est exclu du registre officiel, qui a le droit mener des activités.
Quelqu'un peut-il contrôler cela?
Comme déjà mentionné, RERA, l'autorité de surveillance du marché immobilier de Dubaï, est chargée de la surveillance, dont la tâche principale est de mettre à jour en temps voulu la base de données sur l'enregistrement de nouveaux objets, les étapes de la construction en cours, ainsi que de fournir des informations sur les objets suspendus ou "gelés".
N'y a-t-il pas une telle pratique - lors de l'annulation de la construction d'un objet, payer certaines pénalités?
Revenons une fois de plus à la loi n ° 9 susmentionnée, qui énonce clairement les sanctions suivantes:
- Si le projet est construit à au moins 80%, le développeur a le droit de retenir totalement le montant déjà payé par l'investisseur et d'exiger le remboursement du contrat restant.
- Si le projet est construit à au moins 60%, le développeur a le droit de résilier le contrat et de retenir 40% du coût total de l'objet.
- Si la construction du projet n'a pas atteint 60%, le promoteur, à la fin du contrat, a le droit de retenir 25% du coût total.
Ces pénalités ne sont imposées qu’aux investisseurs, comme la loi dans son ensemble.
Juridiquement, que faut-il faire pour regagner la confiance des investisseurs?
L’économie de Dubaï est fortement tributaire du commerce, des investissements et du tourisme. Cependant, la récente politique monétaire du pays a porté un coup sévère au développement économique de l'État. Selon les experts, le modèle de développement économique à Dubaï dépend fortement du capital étranger et des projets internationaux de grande envergure. Le gouvernement doit élaborer un programme visant à stimuler l'économie dans un avenir proche, sinon il sera difficile de regagner la confiance des investisseurs à court terme.
En règle générale, personne ne pense que, tout d’abord, vous devez être capable de naviguer dans les lois qui réglementent les transactions de vente et protègent vos droits. Un appel opportun aux professionnels qui sont bien établis sur le marché immobilier aidera à obtenir des informations complètes sur les projets et les prix, ainsi que le support juridique nécessaire, ce qui, sans aucun doute, aidera à accélérer considérablement le processus, économiser votre temps et votre argent, et vos nerfs.
Les cabinets d'avocats Kashwani et Dacha Real Estate sont toujours à votre service.
La gamme de nos services:
- Achat et vente d'appartements et de villas finis;
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