Texte: Helena Kryukova
Plan directeur unique
Aujourd’hui, ce n’est un secret pour personne que le gouvernement de Dubaï cherche par tous les moyens à justifier le statut officieux de Dubaï en tant que «ville du futur». Tous les projets, même les plus audacieux, reçoivent non seulement une approbation, mais également un soutien direct de la part de l'État. Les structures de l'État proposent souvent des initiatives qui ne sont pas inférieures et qui dépassent souvent les idées les plus audacieuses des développeurs. Mais au fur et à mesure que le navire futuriste du futur, appelé Dubaï, avance, les caractéristiques principales du parcours qu’il devrait suivre commencent à apparaître. Les projets fantastiques de méga-complexes qui surgissent ici et là étonnent évidemment l'imagination, mais pour que le développement soit réussi, tout cela doit être intégré dans le système. En réalité, quelles sont les structures gouvernantes qui ont l’intention de faire, prévoyant de présenter un plan déjà plus ou moins clair pour le développement de la ville dans son ensemble.
Dans le développement de la ville, l’accent est mis sur l’amélioration de la transparence des plans directeurs, l’interaction de divers secteurs, les systèmes de vente de biens immobiliers sur plan et la compréhension de toutes les nuances du marché pour les investisseurs. Mais les développeurs ne seront pas seulement obligés, ils seront aidés. À cette fin, il est prévu de mettre au point tout un ensemble de mesures d’incitation permettant de réaliser ensemble les objectifs fixés par le gouvernement.
Par exemple, dans le secteur du logement abordable, dont on a parlé sur le marché immobilier de Dubaï au cours des derniers mois. Dans une interview récente, Ahmad Bukhash, responsable du bureau de développement du groupe industriel créatif de Dubaï, créé à l'initiative de Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a déclaré dans un entretien récent que l'avenir reposait sur la coopération étroite d'entreprises de construction privées. et la direction de l’émirat. Vous devez construire, mais exactement ce dont la ville a besoin.
La plupart des grands développeurs ont récemment prêté une attention particulière à la construction de projets dans le secteur du luxe, laissant sans surveillance, en particulier le placement de personnel de maintenance ou d’expatriés à faible revenu. Il n’est donc pas surprenant que pendant la période de correction des prix, ce soit le secteur du logement de luxe qui l’ait ressenti pour la première fois. "Aujourd'hui, il est très important de créer un lien central fort entre les segments de prix haut et bas du marché immobilier de Dubaï", a déclaré Bukhash, "afin de créer une typologie architecturale pour des projets de types divers. "Dubaï se développera selon un seul plan directeur."
Airbags
Au fur et à mesure que Dubaï se développe, le besoin devient évident non seulement dans la standardisation de l'approche en matière de développement urbain, mais également dans les ajustements de prix. Ce sujet, peut-être, ne peut être évité dans aucune discussion sur l'immobilier à Dubaï. Et la bonne nouvelle est que la période actuelle de baisse des prix semble être le principal signe de la stabilisation du cours suivi par Dubaï. Oui, la réduction de prix promise par les experts pour 2015 peut atteindre 10 à 20% d'ici la fin de l'année, mais c'est exactement ce dont le marché avait besoin, disent-ils d'une seule voix.
Par exemple, un rapport récent de Standard & Poor's, une agence de notation réputée, indique que cette fois-ci, les développeurs eux-mêmes et le marché dans son ensemble sont beaucoup mieux préparés à la réduction de prix attendue que lors de la crise de 2009, par exemple. On peut dire que le marché a même préparé à cette affaire une sorte de "coussin gonflable". Ils sont devenus non seulement la diversification de la structure des bénéfices de la plupart des principaux acteurs du marché immobilier de Dubaï, la diversité des offres et la stabilité de la balance des flux de capitaux détenus par les promoteurs. Les facteurs externes plus importants, indépendants de la volonté des participants, sont notamment la faible dépendance de l'économie de Dubaï vis-à-vis de "l'aiguille à pétrole", ainsi qu'un pourcentage élevé d'investissements immobiliers d'investisseurs étrangers. Selon le rapport de Standard & Poor's, les sociétés commerciales autres que le pétrole contribuent beaucoup au PIB de Dubaï et peuvent donc facilement compenser le manque de demande des sociétés pétrolières qui ont perdu de leur éclat, le cas échéant.
Un autre "coussin gonflable" pour le marché immobilier de Dubaï, "un facteur de soutien fondamental des prix du logement à Dubaï et de l'immobilier locatif pour les cinq prochaines années", a précisé Standard & Poor's, sera la croissance de la population de Dubaï. Les experts de Standard & Poor's prévoient une augmentation du nombre de résidents de 5 à 6% au cours des deux prochaines années pour cet émirat et d'environ 7 à 8% pour la même période à Abou Dhabi. Selon les estimations, la population de Dubaï devrait atteindre 3 millions de personnes d’ici 2020.
Temps d'investir
À notre avis, la question de l’investissement étranger est le facteur le plus déterminant du succès du développement du marché immobilier à Dubaï. Rien qu'au premier trimestre de cette année, les investisseurs étrangers ont investi près de 1,5 milliard de dollars américains dans l'immobilier à Dubaï.
Dans le même temps, les prévisions pour l'avenir s'annoncent encore plus optimistes: 68% des investisseurs interrogés par la société d'analyse bien connue Franklin Templeton estiment que l'immobilier aux EAU maintiendra son statut d'actif le plus recherché au cours des dix prochaines années et continuera à investir des fonds substantiels dans ce secteur. L'étude mondiale de Franklin Templeton a porté sur 23 pays et 11 500 investisseurs dans le monde.
En conséquence, il est apparu que l’achat de biens immobiliers aux EAU était l’un des trois principaux domaines d’investissement des investisseurs mondiaux.
Et, bien que ces investissements soient traditionnellement considérés comme des investissements à long terme et des revenus, 73% des personnes interrogées espèrent néanmoins commencer à percevoir des revenus de leurs investissements d’ici deux ans. Les conclusions de ces chercheurs sont confirmées par les analystes de la société de conseil Knight Frank. Dans un rapport récent, des spécialistes de la société ont indiqué que 40% des détenteurs de capitaux importants aux EAU vont investir dans l'immobilier. En moyenne, 35% des investissements des plus gros investisseurs émiriens sont dans l'immobilier. Dans le même temps, l'année dernière, 60% de ces investisseurs ont investi dans l'immobilier, principalement dans l'émirat de Dubaï.
Et pour 2015, les prévisions sont encore meilleures: 60% des investisseurs vont laisser leur investissement dans l'immobilier et 40% vont investir de nouveaux fonds dans cet actif. Dans le même temps, le marché compte une part importante d'investisseurs disposant d'un capital privé dit important, supérieur à 1 million de dollars américains et d'un capital privé très important, supérieur à 30 millions de dollars américains, principalement intéressés par l'immobilier résidentiel, suivis des deuxième et troisième places. La popularité des investissements est suivie par les bureaux, l'immobilier de commerce et l'immobilier hôtelier.
Les EAU attirent les investisseurs fortunés avec trois avantages principaux: le niveau de vie et les soins de santé (87% des personnes interrogées ont déclaré qu'il s'agissait du facteur le plus important), la sécurité (67%) et la stabilité politique (67%).
Les investisseurs sont faciles à comprendre, car les revenus locatifs à Dubaï restent l’un des plus élevés au monde. Selon le Global Property Guide, la marge brute sur les investissements immobiliers à Dubaï se situe aujourd'hui entre 5,87% et 7,21%, selon la taille de l'appartement. Dans le même temps, les appartements d'une zone plus petite apportent traditionnellement davantage de revenus, car ils sont très demandés. À titre de comparaison, le revenu des investissements immobiliers dans l’une des villes à la croissance la plus rapide au monde à Hong Kong est de 2,82%, en Inde de 2,22%, à Singapour de 2,83% et enfin, à Londres, des revenus d’investissement dans le logement. ou l'immobilier commercial peut être de l'ordre de 2,72-3,20%. Louer de petits appartements à Dubaï peut rapporter à leurs propriétaires un revenu pouvant aller jusqu'à 22% par mètre carré et par mois, et des appartements d'une plus grande superficie, jusqu'à 21% par mètre carré et par mois.
En conclusion, il convient de noter que Dubaï a été reconnue à maintes reprises par les principaux sociologues du monde comme le pays "le plus heureux" du Moyen-Orient. Sur le plan sociologique, le bonheur est compris comme une espérance de vie et sa satisfaction, un niveau fondamental de qualité de vie et de bien-être.
De ce point de vue, les Emirats arabes unis et plus particulièrement Dubaï méritaient une mention spéciale dans le rapport de l'ONU sur le niveau de bonheur dans le monde du World Happiness Report 2015. Le plan de développement pour Dubaï jusqu'en 2021 implique le bonheur du peuple de l'émirat comme objectif principal, la politique nationale en tant que telle visant à sa réalisation immédiate. ce qui n’est pas typique de tous les pays. Le niveau des soins médicaux, le niveau de satisfaction à l'égard de l'interaction avec l'environnement, le niveau de sécurité et, surtout, la capacité de vivre dans des conditions confortables, un logement de qualité et confortable, font des EAU un pays attrayant pour de nombreux expatriés. Et s’il s’agit de choix, du moins en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers, les experts appellent aujourd’hui le moment le plus propice à l’intégration dans la vie des EAU.
Pour plus d'informations sur l'acquisition et la gestion de biens immobiliers à Dubaï, contactez IMEX Real Estate au tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique [email protected].
